چگونگی ساماندهی بازار اجاره مسکن
یکی از چالش‌های مهم در حوزه مسکن در کشور ما، بازار اجاره مسکن است. بر اساس گزارش سال ۱۳۹۸ مرکز آمار، ۳۳ درصد جمعیت شهری (حدود ۲۰ میلیون نفر) در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند. علت انتخاب اجاره مسکن بیشتر به دلیل اجبار و فقدان توان مالی است. هزینه مسکن نیز به طور قابل توجهی افزایش یافته و برخی از خانوارها تا یک سوم درآمد خود را برای اجاره مسکن اختصاص می‌دهند. در دوره‌های جهش قیمت مسکن، این هزینه بیشتر می‌شود و خانوارها را به سمت اجاره خانه‌هایی با شرایط نامناسب هدایت می‌کند. راه حل اصلی برای این مسئله، خانه‌دارکردن خانوارهای بدون مسکن است، اما بسیاری از خانوارها توان خانه‌دار شدن در کوتاه‌مدت را ندارند. بنابراین، ساماندهی بازار اجاره مسکن می‌تواند حداقل کمک کند تا این افراد قادر به تأمین نیازهای مسکن خود در قالب اجاره باشند.
در حال حاضر تعداد قابل توجهی از خانوارهای کشور در خانه‌های استیجاری زندگی می‌کنند و طی سالیان اخیر نیز بر تعداد آنها افزوده شده است. بنا به گزارش سال ۱۳۹۸ مرکز آمار، با عنوان شاخص‌های عدالت اجتماعی، ۶۷ درصد از جمعیت شهری کشور در واحدهایی سکونت داشته که مالک آن بوده‌اند، به عبارتی دیگر ۳۳ درصد یا یک سوم از جمعیت شهرنشین (حدود ۲۰ میلیون نفر) در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند. لذا یکی از چالش‌های مهم در حوزه مسکن را می‌توان بازار اجاره مسکن دانست.
در بازار مسکن کشور ما افراد به اختیار بین مسکن استیجاری و ملکی انتخاب نمی‌کنند؛ بلکه عمدتاً افراد به دلیل اجبار و فقدان توان مالی لازم مسکن استیجاری را انتخاب می‌کنند که این امر هزینه زیادی بر دوش این خانوارها می‌گذارد. طی سال‌های اخیر سهم هزینه مسکن از هزینه خانوار به‌شدت افزایش یافته به طوری که بعضاً تا حدود یک سوم از کل درآمد خانوارهای مستأجر برای اجاره مسکن اختصاص می‌یابد که سهم بسیار بالایی است. این هزینه در دوره‌های جهش قیمت مسکن نیز بیشتر از این می‌شود و بسیاری از خانوارها را در مضیقه و سختی قرار می‌دهد و خانوارها را به سمت اجاره خانه‌هایی با شرایط نامناسب هدایت می‌کند. با وجود اینکه راه‌حل اصلی برای این مسئله، خانه‌دارکردن خانوارهای بدون مسکن است، با این حال بسیاری از خانوارها توان خانه‌دار شدن در کوتاه‌مدت را ندارند و حداقل کاری که می‌توان برای این اقشار انجام داد ساماندهی بازار اجاره مسکن است تا حداقل بتوانند در قالب مسکن اجاره‌ای نیاز به مسکن خود را تأمین نمایند.
از جمله عوامل موثر بر بازار اجاره مسکن، فقدان تنظیم خدمات واسطه‌گری در بازار اجاره و کمبود عرضه مسکن استیجاری است که در ادامه در قالب دو محور همراه با پیشنهاداتی در خصوص کاهش و التیام آن ارائه شده است.
اپراتورهای تخصصی مسکن؛ تنظیم کنندهی خدمات واسطه‌گری در بازار اجاره
خدمات واسطه‌گری املاک و مستغلات در ایران با مسائل و آسیب‌هایی مواجه است که بالطبع بر بازار مسکن و اجاره اثر می‌گذارد. عدم دستیابی متعاملین به حداکثر منفعت و مطلوبیت (تضاد منافع)، کثرت بنگاه‌های مشاورین املاک بدون تخصص لازم، پرداخت حق‌الزحمه بنگاه‌های مشاورین املاک به نسبتی از قیمت معامله که انگیزه بنگاه‌ها را در افزایش نرخ معامله زیاد می‌کند، همچنین اعتبار اسناد عادی و منعقده در بنگاه‌ها که زمینه بسیاری برای سوءاستفاده فراهم می‌کند از عمده مشکلات و آسیب‌های این بخش است.
بر اساس گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس آذر ۱۴۰۰ مهم‌ترین مانع جهش ملی مسکن، تبدیل شدن آن از کالای مصرفی به سرمایه‌ای است. بنابراین افزایش مستمر نرخ ارز و تورم ناشی از افزایش قیمت تمام شده ساخت، بر سرمایه‌ای شدن این کالا دامن زده است. با این حال تعرفه فعالیت و خدمات مشاوران املاک نیز در افزایش قیمت اجاره مسکن بیتاثیر نیست. اگرچه ممکن است نرخ تعرفه خدمات مشاوران املاک عامل اصلی افزایش قیمت مسکن به شمار نیاید، اما به دلیل آن که در روش فعلی تعیین نرخ حق دلالی، افزایش ثمن معامله باعث افزایش حق الزحمه بنگاه املاک می‌شود، بنابراین تعارض منافع ایجاد کرده و به نفع بنگاه است که معامله با نرخ بالاتری منعقد شود. بر این اساس نظارت و راهبری فعالیت بنگاه‌های مسکن به سمتی که بتوان بازار اجاره را سامان داد و جلوی افزایش بی رویه قیمت‌ها گرفته شود ضروری است.
باوجود اهمیتی که تنظیم‌گری در بازار واسطه‌گری دارد، بررسی‌هایی که صورت گرفته در قوانین و برنامه‌های کشور، مادهای مرتبط با آن ذکر نشده، ساختار و نقشی تعریف نگردیده و بنابراین خلاء قانونی جدی وجود دارد. در صورتی که در قوانین بدین موضوع پرداخته شود، می‌تواند کمک بسزایی برای مدیریت بازار اجاره نماید.
از سویی در شرح وظایف ساختارهای مختلف این حوزه، تنها سازمان ثبت اسناد و املاک کشور از طریق دفتر نظارت بر امور مشاوران املاک و خودرو، وظیفه نظارت بر فعالیت مشاوران املاک را بر عهده دارد و بر این اساس می‌توان گفت شرح وظیفه درستی نیز در ارتباط با تنظیم‌گری نقش واسطه‌ها در بازار مسکن نیز وجود ندارد.
متولی اصلی در راهکار نظارت بر فعالیت مشاوران املاک را می‌توان سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دانست که وظیفه صدور مجوز و نظارت بر فعالیت بنگاه‌های معاملاتی را بر عهده دارد و ساختارهای همکار، ابتدا وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی امر مسکن و همینطور مجلس شورای اسلامی برای تصویب قوانین این عرصه هستند.
یکی دیگر از راهکارها برای تنظیم قیمت‌ها در بازار اجاره این است که دولت‌ها از تشکیل اپراتورهای تخصصی در حوزه اجارهداری و قاعدهگذاری، حمایت کنند. این اپراتورها حلقه واسط ارتباطی و نه معاملاتی میان موجر و مستأجر هستند که با اخذ کارمزد مشخص بدون برقراری ارتباط مستقیم واحد استیجاری را از موجر دریافت و در اختیار مستأجر قرار می‌دهد. اپراتور موظف به اخذ اجاره‌بها از مستأجر و پرداخت آن به موجر خواهد بود. در این شرایط قیمت‌گذاری در بازار اجاره نیز توسط دولت قابلیت اجرایی دارد و امکان نظارت بر حسن انجام قوانین و مقررات وضع شده از سوی دولت امکان‌پذیر خواهد بود. ضمناً مسئولیتپذیری در قبال قراردادها، تسلط بر قوانین و احکام قضایی از مزیت‌های این اپراتورها به جای ادامه سیستم سنتی استفاده از بنگاه‌ها و مشاورین املاک است. البته ساماندهی و آموزش بنگاه‌های مشاورین املاک فعلی و اصلاح فرآیندهای حقوقی- مالی آنها نیز باید در دستور کار قرار گیرد.
با توجه به بررسی‌های صورت گرفته در خصوص دو راهکار مد نظر (نظارت بر فعالیت مشاوران املاک و حمایت از تشکیل اپراتورهای تخصصی در حوزه اجاره داری و قاعده گذاری)، هیچ قانون، برنامه و شرح وظیفه‌ای در ارتباط با آنها در حال حاضر در کشور وجود ندارد و می‌بایست به ضعف جدی که در این زمینه، اذعان نمود. با این حال با توجه به اینکه وزارت راه و شهرسازی مسئولیت پیشبرد سیاست‌های بخش مسکن را بر عهده دارد، می‌توان گفت که این نهاد، متولی اصلی این عرصه به شمار می‌رود.
بعلاوه این نکته را باید در اینجا نیز یادآوری نمود که آیین نامه اجارهداری در هیات دولت در حال بررسی است که در صورت تصویب می‌تواند به مدیریت بازار اجاره کمک بسزایی نماید.
افزایش عرضه مسکن استیجاری
یکی از مسائل دیگری که چالش بازار اجاره مسکن را تحت تأثیر قرار داده است، کمبود عرضه مسکن استیجاری بر اساس نیازهای مختلف مستاجرین است.
در کنار تنظیم‌گری بر خدمات واسطه‌گری برای حل مسئله بازار اجاره، راهکار اساسی، افزایش عرضه متناسب با نیاز خانواده‌ها و همچنین مقابله با سوداگری در بخش مسکن است. برای مثال در استان تهران درحالی‌که کل تعداد خانواده‌های مستأجر ۱.۸ میلیون خانوار است، ۴۹۰ هزار واحد خالی وجود دارد. واحدهایی که اگر به بازار اجاره عرضه می‌شد، شرایط قیمت‌ها بدین شکل سنگین و تأسف‌برانگیز نبود. علاوه بر این موارد یکی از مشکلات بازار اجاره، نبود ابزارهای لازم برای سیاست‌گذاری است. یکی از سیاست‌های قابل اجرا، تشویق مالکانی است که الگوی پیشنهادی دولت را در قراردادهای اجاره خود اجرا می‌کنند و همچنین در نظر گرفتن سیاست‌های تنبیهی برای متخلفین است. برای مثال تشویق به تنظیم قراردادهای بلندمدت یکی از این الگوهای پیشنهادی می‌تواند باشد.
با وجودی که احداث مسکن استیجاری به عنوان یکی از برنامه‌های دولت‌ها، امری شایع در دنیاست، اما هنوز این نوع از مسکن در ایران مورد توجه قرار نگرفته است و برای اجرای آن باید ملاحظاتی در خصوص سرمایهگذاری در این بخش در نظر گرفته شود.
در قوانین، برنامه‌ها و شرح وظایف ساختارها به افزایش عرضه مسکن به صورت استیجاری، غیر از یک مورد در قانون «ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن»، توجه نشده است. در این قانون دولت مکلف به حمایت از تولید و عرضه مسکن اجاره‌ای توسط بخش غیردولتی متناسب با مدت بهره‌برداری از واحد مسکونی به صورت اجاره‌ای است.
از سویی در صورت تصویب و اجرایی شدن آیین‌نامه اجارهداری در هیئت دولت، کمک شایانی به عرضه مسکن استیجاری خواهد شد. لذا شهرداریها به عنوان متولی اصلی این موضوع، موظف به ساخت مسکن استیجاری بوده و وزارت راه وشهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی به عنوان سیاست‌گذار و تأمین‌کننده مسکن برای اقشار مختلف، مجلس شورای اسلامی به عنوان قانون‌گذار و سازمان برنامه‌و‌بودجه به عنوان نهاد برنامه‌ریزی کشور، به عنوان ساختارهای همکار در کنار شهرداریها فعال خواهند بود.
